广州市农村宅基地征收补偿标准2026年最新

　　政策依据：穗府办规〔2023〕3号《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》、广东省征地区片综合地价(粤自然资函〔2024〕103号)，市级只定框架，每个征地项目以区政府发布的《征收补偿安置方案》为准。

　　提示：政府土地征收≠城中村旧改，旧改补偿更高，二者标准不能混用。

　　一、补偿组成

　　宅基地土地补偿(区片综合地价)：土地补偿费+安置补助费，款项拨付村集体，经村民会议决定分配，不直接发给宅基地个人户主;宅基地(集体建设用地)参照同片区农用地区片地价执行。

　　宅基地上住宅房屋补偿(直接给产权人)：房屋重置成新价;可选择复建安置(产权调换)、货币补偿两种方式。

　　补助奖励：搬迁费、临时安置费(临迁费)、按期签约搬迁奖励。

　　地上附着物、青苗补偿：围墙、化粪池、果树等。

　　被征地农民社会保障、留用地安置。

　　二、房屋重置参考价(合法住宅，100%成新，各区项目略有浮动)

　　重置价只代表建筑本身价值，不含土地价值;选择复建安置的，按核定安置面积回购安置房，回购价各项目不同，多在1000‑3120元/㎡区间。

　　三、安置面积核心规则(全市通用)

　　一户一宅村民，单户安置面积上限280㎡(建筑面积封顶)，超出部分只做货币补偿，不给予安置房面积。

　　合法补偿建筑面积常用计算方式：建基面积×3.5倍(三层半)与证载建筑面积取较大值，但最高不超过280㎡。

　　证载宅基地但房屋已经灭失，一般不再给予房屋补偿，按土地政策处理。

　　继承得来宅基地、非本村集体经济组织成员：一般只给予房屋货币补偿，安置面积会受限(常见上限120㎡，不享受村民复建安置)。

　　四、无证/历史建成房屋处理原则(各区口径接近)

　　1986‑12‑31前建成，无扩建翻建，经镇街、村审核公示，可参照合法房屋补偿。

　　1987‑1998年建成，有报建审批，按审批面积补偿;无审批，经核查后酌情认定。

　　2009‑12‑31前建成违建：按重置价补助;

　　2010‑01‑01至征地预公告前建成：按重置价70%‑50%补助;

　　征地预公告发布后抢建，一律不予补偿。

　　五、安置方式详解

　　1.复建安置(产权调换)

　　按核定安置面积分配安置房，被征收人按方案规定的回购单价购买安置房;

　　发放临时安置补助费(临迁费)，过渡期按月发放;发放搬迁费;按期签约有搬迁奖励。

　　安置面积核定最大280㎡/户，超过部分只算货币。

　　2.纯货币补偿

　　房屋按重置价补偿;放弃复建安置，多数项目会给予弃产补助;加上搬迁费、临迁费、签约奖励，构成总货币补偿。

　　六、区片综合地价参考(土地补偿+安置补助合计，单位：万元/亩，2024版)

　　该费用归村集体，不是直接给个人房屋拆迁款

　　越秀：51万元/亩

　　天河中心：48万元/亩

　　海珠：40‑45万元/亩

　　白云：22‑35万元/亩

　　黄埔：13‑38万元/亩

　　番禺、花都、南沙、增城、从化：13‑26万元/亩

　　七、关键维权提示

　　最终补偿看本项目的征收补偿安置方案公告，网上可在广州市规划和自然资源局官网查阅对应项目公告;

　　遵循“先补偿、后搬迁”，补偿款、安置房未落实到位，有权拒绝搬迁;

　　对面积认定、补偿标准不服：60日内申请行政复议，6个月内提起行政诉讼。

　　广州市农村宅基地征收补偿不合理找哪个部门解决?

　　一、政府合法征地(宅基地征收)逐级找哪些部门

　　1、现场实施单位(先协商、提书面异议)

　　属地镇人民政府/街道办事处、征地拆迁指挥部现场对接、面积认定、补偿核算;对房屋面积、重置价、安置资格有异议，务必提交书面异议申请，保留签收回执，不要只口头反映。

　　区规划和自然资源局(征地科/征地事务中心)集体土地征收主管部门，受理补偿标准、宅基地认定、区片地价、安置方案的投诉、信息公开申请。

　　征地补偿安置方案公告30日公示期内，可以书面申请听证，要求修改补偿方案。

　　2、政务投诉渠道(辅助，不能直接改补偿结果)

　　020‑12345政务热线，记录工单编号，要求书面答复;

　　12336自然资源违法举报：举报征收程序违法、少算漏算补偿、违法占地;

　　区信访局、市信访局：提交书面信访材料;信访只做协调，不替代行政复议、诉讼。

　　3、法定救济(收到《征地补偿安置决定》后最重要)

　　达不成协议，区政府会出具《征地补偿安置决定》，这是关键文书。

　　向区政府申请行政协调(书面协调申请)，协调不成走后续法律途径。

　　行政复议：收到决定书60日内向广州市人民政府行政复议办公室申请行政复议，请求撤销或变更补偿安置决定。

　　行政诉讼：收到决定书6个月内向广州铁路运输法院提起行政诉讼(广州集体土地征收案件专属管辖)。

　　重点：复议、诉讼有严格时效，超期丧失权利;信访、12345不中断时效。

　　4、上级监督

　　对区规自局不作为：向广州市规划和自然资源局书面提交履职申请;

　　发现公职人员徇私、截留补偿款：向区纪委监委举报。

　　二、城中村旧改(协议搬迁，不是政府强制征地)

　　没有《征地补偿安置决定》，不能走征地复议/诉讼：

　　1、属地街道旧改专班、区住建局旧改办;

　　2、12345投诉逼签、补偿方案不公;

　　3、要求村集体经济组织召开村民代表大会审议补偿方案;

　　4、协商不成拒绝签约;发生强拆、损毁房屋，固定证据提起民事诉讼财产损害赔偿。

　　三、两种特殊纠纷找谁

　　1、补偿款拨到村里，村集体内部分配不公：告村委会/经济合作社，提起民事诉讼(征地补偿款分配纠纷)，不归征收部门裁决。

　　2、宅基地权属、边界争议：先向街道、区规自局申请权属调查处理，再谈补偿。

　　实操关键提醒

　　1、全部诉求尽量书面提交，保留签收、快递回执，口头沟通不作数;

　　2、收集证据：宅基地证、不动产权证、房屋照片、征收公告、补偿方案、评估报告、沟通录音;

　　3、遵循先补偿、后搬迁;补偿没有落实到位，有权拒绝搬迁;

　　4、不要暴力对抗;信访、热线只做协调，真正改变补偿结果靠行政复议/行政诉讼。

  　广州市农村宅基地征收补偿起诉流程详细步骤

　　前置步骤(起诉前建议完成，非强制，但有利)

　　拿到书面文书：一定要拿到《征地补偿安置决定》原件/复印件(区政府盖章)，这是核心被诉行政行为;没有该决定书，不能直接起诉补偿结果，只能起诉不履行补偿法定职责。

　　书面异议：向区规自局、街道提交书面补偿异议，邮寄(EMS，保留快递底单)，留存回复或逾期不答复证据。

　　可选行政复议：收到补偿决定60日内向广州市人民政府申请行政复议(广州市司法局行政复议办公室);复议不是征地补偿的强制前置，可以不复议直接起诉。

　　证据全部复印备份，原件自己保管，提交法院交复印件。

　　第一步：确定被告、管辖法院

　　错误：不要向房屋所在区的地方法院立案，会直接不予受理。

　　第二步：准备全套起诉材料

　　1、行政起诉状(正本1份，被告人数+1份副本)，本人亲笔签名内容要点：

　　原告：姓名、身份证号、住址、联系电话;

　　被告：完整全称(如广州市XX区人民政府)，地址;

　　诉讼请求(写明确，不要笼统写“补偿不合理”)：示例：①请求撤销被告作出的〔XXXX〕XX号《征地补偿安置决定》;②判令被告依法重新作出征收补偿安置决定;③本案诉讼费用由被告承担。

　　事实理由：写清宅基地位置、证号、征收经过、补偿决定哪里不合理(面积认定错误、重置价错误、安置资格错误、程序违法)、收到文书时间。

　　2、原告身份材料：身份证复印件。

　　3、被诉行政行为证据：《征地补偿安置决定》完整复印件。

　　4、宅基地权属证据：宅基地证/不动产权证、建房审批表、历史建房证明、户口本。

　　5、征收相关证据：征地公告、补偿安置方案公告、评估/房屋测绘报告、沟通函件、EMS快递底单、照片录音文字整理版。

　　6、证据清单：逐条列明证据名称、证明目的。

　　提交法院全部用复印件，开庭带原件核对。

　　第三步：提交立案(3种方式)

　　现场立案：到广州铁路运输中级法院立案庭递交纸质材料;

　　邮寄立案：EMS邮寄立案庭，备注“行政起诉，XX宅基地征收补偿案”，保存快递回执;

　　网上立案：人民法院在线服务小程序，选择对应铁路法院，上传全部材料扫描件。

　　第四步：法院受理审查阶段

　　法院7日内作出：立案/一次性补正告知/不予立案裁定。

　　材料不齐：按补正通知限期补齐，不要超期。

　　不予立案：收到裁定书，10日内向上一级法院上诉。

　　立案受理后：法院送达受理通知书，行政诉讼案件受理费50元。

　　第五步：答辩、举证(被告政府举证)

　　法院5日内把起诉状副本送达被告(区政府)。

　　被告15日内向法院提交答辩状、全套征收档案证据(征地批复、方案、测绘、评估、送达记录等)，行政诉讼由政府举证证明补偿决定合法，不是由你证明补偿不合理。

　　法院会把被告证据副本寄给你，你可以提交书面质证意见。

　　第六步：开庭审理流程

　　法庭调查：原告宣读起诉状，被告宣读答辩;双方出示证据、互相质证(对证据真实性、合法性、关联性发表意见)。

　　法庭辩论：围绕补偿决定是否事实清楚、程序合法、适用法律是否正确辩论，重点讲：宅基地面积认定、安置资格、房屋重置价、安置面积、征收程序问题。

　　最后陈述，法庭结束。

　　提示：开庭只围绕证据与法律，不要大量情绪化陈述。

　　第七步：一审判决结果

　　一审审理期限一般6个月。判决类型：

　　1、撤销补偿安置决定，责令被告重新作出补偿决定(胜诉常见结果，不是直接法院改补偿金额，是责令政府重新核算);

　　2、确认行政行为违法;

　　3、驳回原告诉讼请求。

　　第八步：上诉、二审

　　不服一审判决书：收到判决书15日内向广东省高级人民法院提交上诉状。

　　不服一审裁定书：10日内上诉。

　　二审审限一般3个月，二审判决是终审判决。

　　第九步：判决生效之后

　　政府按照生效判决重新作出补偿安置决定;

　　被告拒不履行生效判决：向一审法院申请强制执行。

　　特殊情形：两种不属于上面行政诉讼

　　情形A：补偿款拨到村里，村集体不分配给你(宅基地对应的土地补偿款分配纠纷)

　　被告：村委会/经济合作社，民事诉讼，向房屋所在区基层人民法院起诉。

　　流程：准备民事起诉状、社员资格、权属、补偿款到账证据→立案开庭→判决→不履行申请强制执行。

　　情形B：城中村旧改，协议搬迁，无政府征地批复、无《征地补偿安置决定》

　　不能告政府打征收补偿行政诉讼;只能拒绝签约;遭遇强拆打民事诉讼财产损害赔偿。

　　广州本地实操关键提醒

　　法院不会直接判决政府赔你多少钱;法院只审查补偿决定合法与否;撤销后由行政机关重新核算补偿。

　　所有书面文件务必保留送达时间，起诉期限超期直接驳回起诉。

　　征收期间房屋不要自行拆除，保留房屋现状照片视频。

　　信息公开：如果缺少征地文件，可向广州市规划和自然资源局申请政府信息公开获取征地批复、补偿安置方案。