三亚市农村宅基地征收补偿标准最新2026年

　　文件依据：《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定》(2025‑12‑31施行)、琼府〔2024〕9号(征地区片综合地价)重要：宅基地属于集体建设用地，土地补偿归村集体;房屋、装修、搬迁补助给到农户个人;安置资格核心看村集体经济组织成员身份，不是只看户口。

　　三亚全市征地区片综合地价：14.56万元/亩(土地补偿费5.6万/亩，安置补助费8.96万/亩)，宅基地(集体建设用地)不直接套用该价，参照国有建设用地评估确定土地补偿价值，补偿款拨付村集体后按村民决议分配到户。

　　一、三种安置方式(三选一)

　　1、安置房安置(主流)

　　安置标准：60㎡/人(建筑面积，含公摊);一户只有1个安置对象，按120㎡安置。

　　原房屋面积小于应安置面积：不补房屋差价，也不用补钱。

　　原房屋超出安置面积部分(≤1000㎡以内)重置价补偿：

　　框架：1350元/㎡

　　混合：1100元/㎡

　　砖木：850元/㎡

　　房屋建筑面积超过1000㎡部分不予补偿。

　　2、货币补偿

　　按60㎡/人×安置区市场评估单价(征地预公告时点评估)拿钱;安置后宅基地使用权收回，不再安排宅基地。

　　超出安置面积部分同样执行上面重置价标准。

　　4、宅基地迁建安置

　　仅限城区规划范围外，村庄规划允许才可以批新宅基地;城区内项目基本不提供宅基地自建安置;遵循一户一宅。

　　补充福利：符合资格集体经济组织成员，一般配套人均10㎡集体经营性物业，产权归村集体，村民参与分红，不是分给个人房产。

　　二、装修、搬迁、过渡费、奖励(项目方案略有浮动)

　　1、装修补偿：1000㎡以内部分，框架/混合500元/㎡，砖木300元/㎡;超1000㎡不计装修补偿。

　　2、搬迁补助费：按项目安置方案，一般每户几千元，一次性。

　　3、临时安置过渡费：选安置房的，自行过渡，按月发放，直到交房。

　　4、按期签约搬迁奖励：按期签约腾空，可给予房屋重置补偿部分最高30%奖励，具体看项目公告。

　　5、青苗、水井、围墙、果树等地上附着物：按三亚附着物标准，包干补偿或者评估。

　　三、什么情况不给补偿

　　1、违建、抢建房屋、超审批期限临时建筑，不予补偿;

　　2、没有权属、没有合法土地来源，也没有区政府认定补偿资格的房屋;

　　3、房屋建筑面积1000㎡以上部分，无论是否合法，超出部分不补偿。

　　四、安置对象认定关键要点

　　可享受60㎡/人安置房/货币安置资格：

　　1、本村集体经济组织成员，户籍在本村;含在册子女、服兵役、在校读书人员;

　　2、外嫁女：户籍仍在本村、具备集体成员资格，嫁入地没有分得宅基地、集体福利，可同等享受安置;

　　3、征地预公告发布前出生新生儿，符合条件计入安置对象;

　　户籍在本村，但不具备集体经济组织成员资格(空挂户)，不享受住宅安置待遇，仅房屋建筑部分按重置价补偿，没有人均60㎡安置权益。

　　五、维权实操要点

　　1、征收必须发布：征地预公告、现状调查确认、补偿安置方案公告、听证权利、正式征地公告;没有完整程序可以拒绝签字。

　　2、补偿分两块：

　　宅基地土地价值补偿：给村集体，村民大会决议分配;

　　房屋、装修、搬迁、安置权益直接给到被征收农户。

　　3、对安置资格、补偿不服：

　　向区政府申请协调;

　　申请行政复议;

　　提起行政诉讼。

　　4、每户项目有单独《征收补偿安置方案公告》，以项目公告细节为准，市级文件是框架标准。

　　三亚市农村宅基地征收补偿不合理怎么办?

　　一、前期证据固定(所有维权第一步，必须先做)

　　保存全部文件：征地预公告、补偿安置方案公告、丈量登记表、评估单、补偿测算表、户口本、宅基地批文/不动产权证、房屋照片视频(全景+细节)。

　　丈量清点时不认可面积、结构、安置对象认定，不要随便签字确认;签字代表认可调查结果。

　　不签不合理补偿协议;不要把原件交给征收方，只交复印件。

　　房屋现状拍照录像，防止强拆;一旦强拆，立刻报警，留存报警回执。

　　注意：对补偿有异议，不代表征收停止执行，法律上争议不阻碍征收推进，千万不要暴力对抗、阻工。

　　情形A：还未签协议，对《征地补偿安置方案》不服

　　步骤1：公告期30日内提交书面异议(村公告张贴之日起算)

　　向项目所在区政府(区项目推进服务中心/自然资源局)提交书面异议：写明哪里不合理：房屋重置价偏低、装修漏算、安置对象漏认定(外嫁女、子女)、不提供安置房/货币多种选择、过渡费过低等。

　　超过半数村集体成员提出异议，区政府应当组织听证会;你个人也可以书面申请听证。

　　步骤2：书面申请政府协调(法定前置)

　　自补偿方案公告知道补偿标准起60日内，向三亚市人民政府提交书面协调申请(邮寄，保留快递底单)，申请协调补偿争议：房屋补偿、安置资格、安置面积、宅基地权益、过渡费、奖励等。

　　协调期限一般45日;协调会出具协调意见;协调不成或逾期不处理，进入下一步。

　　步骤3：协调不成，向海南省人民政府申请行政裁决

　　拿到协调不成文书60日内，向海南省人民政府申请征地补偿争议裁决(省自然资源厅承办)。裁决结果：维持标准、责令重新核算、撤销补偿方案重作。

　　步骤4：对裁决不服，6个月内向三亚市中级人民法院提起行政诉讼。

　　情形B：区政府已经作出《征收补偿安置决定书》(达不成协议政府作出)

　　拿到补偿决定书，不需要先走协调裁决，可直接复议、诉讼

　　收到决定书60日内向三亚市政府申请行政复议;

　　或6个月内直接向三亚市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销补偿决定，判令重新公平补偿。

　　到期不复议、不起诉，政府有权申请法院强制执行。

　　二、可同时并行的辅助渠道(施压、留证据，不能替代法定程序)

　　政府信息公开：书面申请公开征地批复、征地红线、社会稳定风险评估、现状调查材料、评估报告;拿到官方文件，找到程序违法点。

　　12345政务热线：反映安置资格认定错误、补偿漏项问题，留投诉记录(仅转办，不解决实质补偿)。

　　向区自然资源局、区纪委监委举报：违法丈量、篡改清点表、认定安置对象不公等问题。

　　三、常见维权败诉踩坑点(三亚高频)

　　1、直接去法院起诉补偿方案：集体土地宅基地补偿争议，没走完协调/裁决前置，法院直接驳回起诉。

　　2、随便在丈量表、房屋确认单签字，后续很难推翻面积、结构认定。

　　3、错过期限：协调60日、复议60日、诉讼6个月，过期丧失救济权利。

　　4、只上访信访，不走法定协调、裁决、诉讼，信访不改变补偿结果。

　　5、混淆安置资格：空挂户口≠村集体经济组织成员，不能享受60㎡/人安置;只有成员资格才享有安置权益，仅有户口不可以。

　　四、什么情况可以主张补偿违法(维权主要抗辩理由)

　　1、没有完整征地预公告、现状调查、补偿安置方案公告，程序缺失;

　　2、房屋结构、面积丈量错误，装修、附属物漏评漏算;

　　3、错误剥夺集体经济组织成员安置资格(外嫁女、新生儿等);

　　4、只允许一种安置方式，剥夺安置房、货币、迁建三种法定选择权;

　　5、房屋重置价、装修补偿低于三亚三府规〔2025〕23号文件标准;

　　6、安置过渡费不发放、标准过低。

　　五、实操策略建议

　　1、优先谈判：在法定程序进行期间，依然可以和征收部门协商谈判，程序是筹码，不是目的。

　　2、书面材料全部邮寄，EMS邮寄，备注：“征地补偿协调申请”“补偿安置方案异议书”，保存快递底单。

　　3、案件属于中院管辖，不是区法院，被告是区人民政府，不是村委会、项目中心。

　　三亚市农村宅基地征收流程详细步骤

　　第一阶段：项目前期启动

　　1、项目立项，区政府开展征收前期准备，报市资规局审核，三亚市政府下发土地调查通知，确定拟征收范围(含村内宅基地)。

　　2、发布《征收土地预公告》，在村委会、村民小组张贴，写明：范围、目的、调查安排、暂停事项;抄送市社保中心(被征地农民养老保险)。

　　预公告之后：抢建、扩建、抢种、违规分户迁户，一律不计补偿。

　　第二阶段：现状调查+社会稳定风险评估(核心证据环节)

　　3、土地、房屋现状调查清点区征收实施单位(区项目推进服务中心)入户：丈量宅基地房屋面积、结构、装修、附属物;核实宅基地权属、户籍、集体经济组织成员(安置对象)。

　　调查成果需要：区政府、村集体三方确认，公示不少于7日;有异议必须重新复核调查。

　　被征收人注意：丈量登记表、房屋确认单，不认可不要签字，签字视为认可面积、结构、安置人口。签字前拍照留存全部材料。

　　4、开展社会稳定风险评估，排查矛盾风险，作为拟定补偿方案依据。

　　第三阶段：拟定并公告征地补偿安置方案、听证

　　5、结合现状调查、稳评结果拟定《征地补偿安置方案》：包含：补偿标准(宅基地房屋重置价、装修、青苗)、安置对象认定、安置三种方式(安置房60㎡/人、货币补偿、迁建安置)、过渡费、奖励、社保等内容。

　　6、补偿安置方案公告(村小组张贴≥30日)，载明补偿登记时间地点、异议渠道。

　　权利人持不动产权证、宅基地批文、户口本去办理补偿登记;不主动登记，补偿以现状调查为准。

　　7、异议与听证：

　　个人可以书面提出异议;超过半数村集体成员不同意方案，区政府必须组织听证会;个人5日内书面也可以申请听证;根据听证意见修改补偿安置方案。

　　8、最终确定正式补偿安置方案。

　　第四阶段：签订补偿安置协议，组卷上报征地审批

　　9、征收部门与农户协商，签订征地补偿安置协议：明确补偿金额、安置房面积、选房、过渡费、搬迁时间、付款节点。

　　三亚规则：先补偿后搬迁，补偿款/安置房落实到位后，才要求腾空房屋。

　　10、签约完成后，区政府汇总全部前期材料，向海南省人民政府提交征收土地申请(征地报批);少量达不成协议农户，要在报批材料中如实说明未签约情况。

　　第五阶段：征地获批，发布正式征收土地公告

　　11、海南省作出征地批复;区政府收到批复15个工作日内发布正式《征收土地公告》，公布批准机关、批准文号、征收范围、用途、补偿安置落实情况。

　　第六阶段：分两种情形：已签约/拒绝签约(补偿不合理)

　　情形A：已签协议

　　12、按照协议拨付补偿款，落实安置房;农户按协议约定腾空房屋;完成房屋拆除，移交宅基地土地。

　　情形B：达不成协议，拒绝签字(补偿不合理)

　　13、区政府作出《征收补偿安置决定书》，写明认定的房屋面积、安置对象、补偿明细、安置方式、搬迁期限。

　　拿到决定书：60日向三亚市政府申请行政复议;或6个月内向三亚市中级人民法院提起行政诉讼。⚠️逾期不复议不起诉，区政府申请法院强制执行，政府无权直接强拆，必须走法院裁定。

　　维权前置提示：对补偿安置方案不服，公告期30日内书面提异议;之后60日向三亚市政府申请协调;协调不成向海南省人民政府申请征地补偿裁决，之后才可以起诉方案本身。拿到补偿安置决定书，不需要协调裁决，可以直接复议诉讼。

　　第七阶段：土地移交归档

　　14、全部房屋拆除，土地移交;落实被征地农民养老保险;全套征收材料归档。

　　农户关键自查要点(判断征收程序是否违法)

　　是否有征收土地预公告(≥10工作日);没有直接启动丈量属于程序违法。

　　房屋丈量结果是否公示≥7日，是否给你核对机会。

　　是否发布补偿安置方案公告≥30日，是否告知异议、听证权利。

　　是否拿到海南省征地批复;无批复占地属于未批先征。

　　是否落实先补偿、后搬迁。

　　对不签协议农户，是否作出《补偿安置决定书》，是否申请法院强制执行;征收方不能自行强拆房屋。

　　常见程序违法点

　　不张贴公告，口头谈补偿;

　　丈量不公示，强迫签字确认面积;

　　剥夺安置房、货币、迁建三种安置选择权;

　　没有征地批复就开始拆房占地;

　　政府直接强拆，不走法院强制执行。