昆明市农村宅基地征收补偿标准2026年最新

　　文件依据：昆政办〔2015〕103号《昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见》、云南省征地区片综合地价(云自然资〔2023〕169号)宅基地属于集体建设用地;实行房地分开/房地合一二种模式，以项目拆迁安置方案为准;补偿分五大块：宅基地土地补偿、房屋补偿、地上附着物、搬迁过渡补助、被征地农民社保。

　　一、宅基地‑土地补偿(区片综合地价)

　　区片地价=土地补偿费+安置补助费;集体建设用地(宅基地)补偿标准高于同片区农用地价格。

　　资金先拨付村集体，经村民大会讨论后分配到户。

　　昆明主要片区农用地区片地价(基准)+宅基地建设用地参考价

　　每户宅基地法定面积上限(云南标准)：城镇开发边界内≤100㎡;城镇规划区外农村≤150㎡;超出审批面积部分一般不予全额补偿。

　　二、宅基地上住宅房屋补偿(重置成新评估)

　　补偿公式：房屋补偿=合法建筑面积×重置单价×成新系数(新房0.9‑1.0;旧房0.5‑0.8)

　　昆明参考重置单价(最终以项目评估报告为准)

　　框架结构：2200‑2800元/㎡

　　砖混结构：1600‑2200元/㎡

　　砖木：1100‑1600元/㎡

　　土木结构：700‑1100元/㎡

　　昆明房屋合法面积认定规则(非常关键)

　　一宗宅基地房屋，建筑面积最高按300㎡、四层以内认定补偿。1.面积>300㎡：最多认300㎡;2.楼层>4层：4层以上部分一般不认定合法面积，只酌情补偿或违建不予补偿。

　　三、其他补偿项目

　　1、地上附着物：院墙、水井、果树、大棚、化粪池等，按昆明市附着物青苗标准评估补偿。

　　2、搬迁补助费：住宅一般30‑50元/㎡;一次性支付。

　　3、临时安置过渡费(安置房未建好期间)：主城片区20‑25元/㎡・月，近郊15‑20元/㎡・月。超期交房需要加倍支付过渡费。

　　4、按期签约搬迁奖励：各村项目方案不一样，一般几万‑十几万。

　　5、被征地农民养老保险：政府单独列支，不抵扣房屋、土地补偿款。

　　四、3种安置方式(三选一)

　　1、货币补偿：一次性给钱(土地+房屋+附属+补助);

　　2、产权调换(安置房)：按合法面积置换回迁房;

　　3、货币+安置房混合安置。

　　住宅改成门面经营，宅基地房屋原则上按住宅补偿，不按商铺，除非已经转为国有商业用地。

　　五、补偿不合理维权渠道(昆明)

　　1.先看正式《征地补偿安置方案公告》;公告不满，30日内申请听证;

　　2.协商不成：向属地街道、自然资源局、区政府反映;

　　3.补偿协议谈不拢，不要随便签字;对征收决定不服60日内行政复议，6个月内向项目所在区人民法院提起行政诉讼。

  　昆明市农村宅基地征收补偿不合理找哪个部门解决?

　　一、渠道效力排序(从协商→最终司法兜底)

　　1、前期协商调解(最先走)

　　1)街道办事处/乡镇人民政府+村委会先面对面协商补偿方案;村委会只负责沟通，无权决定补偿金额。2)属地‑区、县自然资源局(自然资源和规划局)征地实施主管部门;可书面投诉补偿偏低、评估不合理、面积认定错误。投诉热线：12336(自然资源违法举报)3)12345政务热线督办力度强，转派区县政府、自然资源局限时答复;务必提交书面证据材料，不要只口头反映。

　　2、法定必经程序(补偿标准不满意，必须先走)

　　①第一步：向【区县人民政府】书面申请协调(最重要)

　　受理单位：项目所属区/县人民政府

　　材料：《征地补偿安置争议协调申请书》、宅基地证、补偿方案、评估报告

　　时限：政府60日内协调;谈不成出具《终止协调通知书》

　　②第二步：协调失败，15日内向云南省人民政府申请行政裁决

　　承办：云南省自然资源厅征地裁决办公室(省政务服务中心窗口受理)。

　　没有经过区县协调、省政府裁决，法院一般不受理单纯“补偿标准高低”的起诉。

　　3、行政复议(收到补偿安置决定、裁决文书之后)

　　收到《补偿安置决定书》、省政府裁决书起60日以内，向昆明市人民政府或云南省人民政府申请行政复议，免费。

　　4、最终兜底：人民法院提起行政诉讼(有强制判决效力)

　　管辖法院：昆明铁路运输法院(昆明征地行政案件集中管辖)，起诉期限：6个月。可起诉：补偿决定违法、评估结果不公、逼迁、程序违法。

　　5、其他监督渠道(查处违纪，不能改补偿金额)

　　纪委监委：举报公职人员截留补偿款、徇私、违规操作;信访局：仅转办协调，无强制效力，不建议优先走信访。

　　二、推荐实操步骤(最优路线)

　　1、不随意签字;收好宅基地证、征地公告、补偿方案、评估报告、录音证据

　　2、书面和街道、自然资源局协商，同时拨打12345提交诉求

　　3、协商无果→向区/县政府邮寄协调申请书(EMS，留存快递回执)

　　4、协调失败→15日内向云南省政府申请征地裁决

　　5、对裁决不满意→60日内行政复议，或6个月内提起行政诉讼

　　三、重要时效红线(超期丧失权利)

　　看到《征地补偿安置方案公告》，30日内可以申请听证会，提出异议

　　收到《补偿安置决定书》：复议60日，起诉6个月

　　区县政府协调失败后，15日内必须提交省政府裁决申请

　　四、免费法律帮扶

　　拨打12348公共法律服务热线，到区县法律援助中心，经济困难可申请免费代理律师。

　　昆明市农村宅基地征收补偿起诉流程详细步骤

　　第一阶段：起诉之前(前置程序+证据准备)

　　情形A：只不服补偿标准(价格低)【强制前置两步】

　　1、向项目所属区/县人民政府邮寄《征地补偿安置争议协调申请书》-邮寄方式：EMS快递，保存快递底单、签收记录;-政府60日内协调;协调不成出具《终止协调通知书》。

　　2、收到终止协调通知书起15日内向云南省人民政府申请裁决(省自然资源厅承办)。

　　拿到省政府裁决文书以后，60日内行政复议或6个月内起诉。

　　情形B：不服补偿决定书、强拆、断水断电、程序违法→跳过协调裁决，可以直接起诉

　　收集全套证据(立案必备)

　　1.原告身份证复印件

　　2.宅基地使用权证、建房审批手续(证明你是权利人)

　　3.征地预公告、征地公告、补偿安置方案公告

　　4.分户评估报告、补偿谈判记录、录音、微信记录

　　5.房屋、宅基地现状照片视频

　　6.协调、裁决文书(走前置程序的案件)

　　起草文书：《行政起诉状》

　　份数：被告人数+1份(法院留存)，原告手写签字。诉讼请求示例：①撤销XX区政府作出的《补偿安置决定书》;②判令被告依法重新作出补偿;③本案诉讼费由被告承担。

　　行政案件诉讼费：50元。

　　第二阶段：立案(线上、线下二选一)

　　方式1‑线上立案(推荐)

　　1.微信小程序：人民法院在线服务‑云南，实名认证

　　2.我要立案→审判立案→为本人申请

　　3.管辖法院选择：昆明铁路运输法院(郊县项目)或对应主城区基层法院

　　4.上传：签字后的行政起诉状、身份证、全套证据PDF

　　5.填写送达地址确认书，提交;法院7日内审核，短信通知补正材料。

　　方式2‑线下立案

　　前往管辖法院诉讼服务中心窗口递交纸质材料;审核通过后7日内缴纳50元诉讼费，逾期不交视为撤诉。

　　经济困难，可书面申请诉讼费缓交、减交、免交。

　　第三阶段：诉前调解(昆明行政争议调解)

　　立案后进入诉前调解周期;法院可以组织区政府、自然资源局与你协商补偿;

　　1.调解成功：签订和解协议、政府重新提高补偿;原告撤诉。

　　2.调解失败：案件正式转入审判程序，排期开庭。

　　第四阶段：举证答辩期

　　立案后，被告(政府)15日内向法院提交全部证据(征地批文、补偿方案等);你可以联系承办法官，到法院阅卷，复制政府提交的证据材料。

　　第五阶段：开庭审理

　　开庭流程：

　　1.法官核对当事人身份

　　2.原告宣读行政起诉状，讲清诉讼请求、事实理由

　　3.被告(区政府)进行答辩，提交征收合法的证据

　　4.举证质证：逐条对政府证据提出异议(如面积认定错误、评估违法、补偿偏低)

　　5.法庭辩论：围绕征收程序、补偿是否合法发表意见

　　6.最后陈述;法官再次组织调解，调解不成休庭等候判决书。

　　审限：一审6个月。

　　第六阶段：一审判决、上诉

　　1.领取一审行政判决书。2.不服一审判决：收到判决书之日起15日内，向昆明铁路运输中级法院(昆铁中院)提起上诉。3.双方不上诉，判决书生效。

　　第七阶段：生效判决之后的执行

　　1.法院判决撤销补偿决定：政府需要重新与你协商、作出新补偿方案。

　　2.判决政府支付补偿款：到期不履行，准备《强制执行申请书》向一审法院提交执行立案，强制划扣补偿款项。

　　昆明宅基地征地起诉避坑重点清单

　　不要签空白协议、一次性了结协议，签字后很难再推翻补偿。

　　2.街道办、村委会、项目部不是征地责任主体，不能列为被告，被告必须是区县政府、自然资源局。

　　3.走协调‑裁决前置一定要用EMS邮寄，留存快递回执，证明你在法定期限内提出过申请。

　　4.没钱聘请律师：拨打12348，到区县法律援助中心申请免费法律援助律师。