农村宅基地征收补偿方案有哪些?

　　法律依据：《土地管理法》第48条，法定3种基础安置方案：重新安排宅基地建房、安置房产权调换、货币补偿;各地可增设房票安置作为补充方案，被征收人有权在方案内自主选择，征收方不能只给一种选项。完整补偿都包含：宅基地土地补偿、房屋重置成新价、装修、附属物、搬迁补助、临时安置费、被征地农民社保;奖励属于项目政策，不是法定必给。

　　一、法定三大基础方案

　　方案1：迁建安置(重新安排宅基地建房)

　　操作：政府另行审批一块宅基地，一般在集中安置点，负责场地三通一平;房屋只给重置成新价，由农户自己出钱建房。

　　适用：城市规划区以外、有土地指标;城市/县城规划区内基本不再提供该方案。

　　总补偿=房屋重置成新价+附属物+搬迁费;不再重复发放宅基地货币补偿。

　　限制：严格遵守一户一宅;非本村集体经济组织成员一般不能选该方案。

　　方案2：产权调换(安置房安置，公寓房)

　　操作：拆除原有宅基地房屋，置换政府建设的安置房(国有/集体安置房)。

　　两种核算口径：1)按合法房屋面积：常见拆一还一;2)按人口保障：人均安置面积30‑45㎡，面积多退少补。

　　补偿：发放搬迁费;安置房未交付前按月发放临时安置过渡费;

　　注意：安置房位置、交房时间、办证、超面积补差价，必须写进书面协议。

　　方案3：纯货币补偿

　　操作：一次性全部给钱，不再安排宅基地、不再分配安置房。

　　计算公式：总补偿=宅基地区位补偿价+房屋重置成新价+装修+附属物+搬迁费+过渡费。

　　判断标准：拿到的钱，应当可以在周边买到不低于原有居住水平的住房。

　　二、地方增设方案：房票安置(福建厦门、泉州等多地在用)

　　操作：不直接给钱、不直接分现房，出具房票凭证，拿房票去购买指定楼盘商品房(开发商/政府安置房)。

　　本质是货币补偿的变种，很多地区房票有额外奖励;房票一般有使用期限，不能直接取现。

　　厦门已经全面推行房票安置，规划区内基本不再审批迁建安置。

　　三、一份完整《征地补偿安置方案》正式文件包含哪些内容

　　征收范围、征收对象、户/房屋面积认定规则(证载面积、历史无证房屋怎么认定、违建/抢建不予补偿)

　　全部可选安置方式(必须列明，不能只写一种)

　　各项补偿标准：宅基地区位补偿、房屋重置价、装修、附属物、搬迁费、过渡费标准

　　签约期限、腾空期限、奖励政策

　　安置房：位置、户型、安置面积、差价结算、交房时间、办证

　　被征地农民社会保障落实办法

　　异议、听证、救济途径

　　法律强制：补偿安置方案必须公示不少于30日，征求意见，可申请听证;未公示的方案程序违法。

　　四、常见违法情形(方案存在以下情况可以提异议)

　　只提供1种安置方式，剥夺选择权(例如只允许拿安置房，不给货币)

　　只补偿房屋，缺失宅基地使用权补偿，不落实被征地农民社保

　　直接把违建认定扩大，历史遗留无证老房全部零补偿

　　不写过渡费、安置房交房时间，全是口头承诺

　　把签约奖励当成法定补偿，压低基础补偿标准

　　农村宅基地征收流程是什么?

　　法律依据：《土地管理法》《土地管理法实施条例》(国务院743号令)征收实施主体：县级以上人民政府;审批权限：省级政府，涉及永久基本农田报国务院;乡镇、村委会只能协助，无权审批、无权强拆。

　　整体分为三大阶段：报批前程序→征地报批→批复后实施。

　　第一阶段：报批前(征地批复拿到之前，必须全部做完)

　　1、发布征收土地预公告

　　由县/区政府发布，乡镇、村张贴+官网公示，不少于10个工作日。写明：征收范围、征收目的、调查安排。预公告发布后，抢建、抢栽、抢种、突击分户，一律不予补偿，冻结相关审批。

　　2、土地现状调查(房屋测绘)

　　查清宅基地权属、占地面积、房屋面积、结构、装修、围墙、果树等附着物;调查结果需要农户、村集体确认。数据不对，不要签字确认。

　　3、社会稳定风险评估要有村集体、村民代表参与，形成评估报告，是报批必备材料。

　　4、拟定+公告《征地补偿安置方案》

　　在乡镇、村公示，公告期不少于30日。内容：宅基地、房屋补偿标准、安置方式(货币/安置房/迁建安置)、搬迁费、过渡费、社保、异议渠道。多数集体经济组织成员认为方案违法，可以书面申请听证，政府必须组织听证，听证意见要修改方案。

　　5、办理补偿登记

　　村民持宅基地证、不动产权证到指定地点登记。

　　6、签订征地补偿安置协议

　　逐户签订书面协议;个别户谈不成，政府上报报批材料时必须如实写明未签约户数，不得隐瞒。

　　重要前提：补偿资金、社保资金必须足额到位，否则不能报批。

　　第二阶段：征地报批(核心审批环节)

　　7、上报申请征收土地县级政府把全套前期材料上报。

　　普通土地：报省级人民政府批准

　　涉及永久基本农田：报国务院批准。

　　没有省级/国务院征地批复，征收不合法，不能拆迁。

　　第三阶段：拿到批复后正式实施征收

　　8、发布正式《征收土地公告》拿到批复后15个工作日内公告，公布批复文号、征收范围、补偿安置、救济途径。

　　9、落实补偿安置，坚持先补偿、后搬迁已签约户：补偿款、安置房、房票按协议落实到位。

　　10、对未签约农户，作出《征地补偿安置决定》对达不成协议的农户，县/区政府出具书面补偿安置决定，写明补偿明细、安置选项、搬迁期限、复议诉讼权利。

　　维权期限：收到决定书60日内行政复议，6个月内提起行政诉讼。

　　11、催告交出土地决定书生效后不搬迁，下发催告书。

　　12、申请法院强制执行(全国唯一合法强拆)催告仍不搬迁，政府只能向人民法院申请强制执行;政府、乡镇无权直接强拆，自行强拆属于违法强拆。

　　13、拆除房屋，注销宅基地权属登记，征收完成。

　　全国通用：识别程序违法要点

　　1、无预公告、补偿安置方案不满30天公示期;

　　2、没有征地批复就动员拆迁、拆房;

　　3、剥夺听证权利;

　　4、补偿款没到位就要求搬迁;

　　5、乡镇、村委会直接组织强拆，不走法院裁定;

　　6、只给一种安置方式，剥夺被征收人选择权。

　　被征收人实操要点

　　1、所有环节索要加盖政府公章书面文件，拒绝口头承诺;

　　2、现状调查表、测绘表数据不符，拒绝签字;

　　3、补偿方案公示期内，书面提异议、申请听证;

　　4、不签空白协议;未拿到合法批复，有权拒绝搬迁。