房屋买卖流程详细步骤2026年

　　分全款、贷款两种情况，同时标注关键风险点

　　一、二手房买卖(贷款版，主流)

　　阶段1：看房、核验房源，签订居间/购房意向

　　核实房屋产权：看不动产权证，确认产权人、是否共有、有无抵押/查封/冻结、是否满二/满五、有没有户口占用

　　必须：所有产权人都同意出售，共有房需要共有人签字

　　查房屋：是否有租约(买卖不破租赁)、物业费/水电欠费、房屋质量

　　谈价格、定金：

　　签购房意向书/定金协议，支付定金(定金≤总房款20%，违约适用定金罚则;订金可退，注意文字)

　　风险提醒：不要直接大额转账给房东，尽量资金监管

　　阶段2：签订《存量房买卖合同》(网签合同)

　　买卖双方+中介到场，签正式房屋买卖合同，写清：房款金额、付款节点、交房时间、户口迁出时间、税费承担、违约责任、家具家电留存清单

　　网签备案：在不动产交易中心系统录入房源信息，锁定房屋，防止一房多卖

　　全款可跳过银行审批，直接走资金监管

　　阶段3：银行贷款审批(贷款买房专属)

　　买方提交材料：身份证、户口本、婚姻证明、收入流水、征信报告

　　银行安排房屋评估，评估价决定贷款额度

　　银行审批通过，出具贷款审批函(审批下来再付首付!)

　　阶段4：资金监管+缴税

　　首付资金监管：首付打入房管局监管账户，不是直接打给卖方;过户完成才解冻给房东

　　双方到不动产交易大厅申报缴税税费：契税(买方)、个税(卖方)、增值税(满二免征)、印花税等，按合同约定谁承担

　　缴税后拿到完税凭证

　　阶段5：不动产过户(产权转移登记)

　　买卖双方带：不动产权证、身份证、买卖合同、完税证明到场提交过户申请

　　不动产中心受理，出新不动产权证(现在一般3~7个工作日)

　　过户完成=产权正式归买方

　　阶段6：银行放款(贷款买房)

　　买方拿到新不动产权证后，银行办理抵押登记，拿到他项权证，银行把贷款部分放款至监管账户/卖方账户

　　阶段7：交房、物业交割

　　交房验收：检查房屋、水电燃气、墙体、家具家电

　　过户：水表、电表、燃气、有线电视、宽带

　　结清物业费、维修基金，办理物业更名

　　卖方迁出户口(合同要约定户口逾期迁出违约金)

　　尾款交割(如有)，签署交房确认书

　　二手房【全款简化流程】

　　看房核验→签合同网签→全款资金监管→缴税→过户→解冻房款→物业交割交房

　　二、新房(商品房，开发商卖房)流程

　　1、看房，查验开发商五证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》(五证不全不要买)

　　2、认购，付认购金，签认购书

　　3、签订《商品房买卖合同》，网签备案

　　4、付款/办理按揭：付首付，向银行申请房贷

　　5、交房前：缴纳契税、维修基金

　　6、开发商交房，验房，收房

　　7、开发商协助办理不动产权证(很多交房后1~2年才出证)

　　三、关键时间线&重要提醒

　　资金监管是重中之重：尽量不走私下转账，防止房东收完钱不过户

　　户口：单独约定迁出期限+高额违约金，过户≠户口自动迁出

　　租约：有租客要提前终止，或者确认租客放弃优先购买权

　　查封抵押：过户前一定要查不动产登记信息，有查封不能交易

　　定金≠订金

　　定金：买方违约定金不退;卖方违约双倍返还(上限房款20%)

　　订金：预付款，违约可以退还

　　四、买卖双方必备材料清单

　　买方：身份证、户口本、婚姻证明(结婚证/离婚证)、银行卡，贷款额外准备流水、征信卖方：不动产权证、产权人身份证、户口本、婚姻证明;共有房产需全部共有人身份证+签字

　　房屋买卖需要缴纳哪些税费?

　　法律上：契税买方交;增值税、个税卖方交;合同可以另行约定由谁承担(二手房市场常约定买方全包)

　　个人住房：印花税、土地增值税全部免征(商铺/写字楼等非住宅不适用)

　　一、买方：契税(全国统一优惠标准)

　　家庭=购房人+配偶+未成年子女

　　1、首套房

　　≤140㎡：1%

　　>140㎡：1.5%

　　2、二套房

　　≤140㎡：1%

　　>140㎡：2%

　　3、第三套及以上：3%(各省基础税率3%~5%，目前多按3%执行，无优惠)

　　计税基数：税务评估价、网签价，取较高值(不含增值税)

　　二、卖方税费(二手房)

　　1.增值税+附加税费(城建税、教育费附加)

　　不满2年：3%全额增值税，附加税约增值税的12%，合计≈3.36%

　　满2年(含)：免征增值税

　　房屋年限：契税完税时间、不动产权证登记时间，哪个早按哪个算2026年后北上广深也统一执行上面这套，不再单独区分普通/非普通住宅

　　2.个人所得税(个税)

　　满五唯一：免征个税含义：卖方家庭，自用满5年+省内/市内唯一住房，免个税

　　不满足满五唯一，二选一：①能提供原始购房发票、原值：差额20%(卖出价-买入价-税费、装修等合理费用)②无法查到原值：核定征收(各地1%~1.5%，由本省税务局定)

　　重要特殊情况：继承、赠与得来的房子再出售，一般不能核定征收，大多强制差额20%;但依然可以享受满五唯一免税(年限按原房主购买时间计算)

　　换房退税优惠(2026.1.1–2027.12.31)：卖房后1年内同城市重新买房，可退卖房时缴纳的个税。

　　新房金额≥卖房金额全额退;新房金额更小，按比例退税

　　三、新房(一手商品房)税费(买方承担)

　　1、契税：同上表

　　2、住宅专项维修资金(属于费，不是税)：各地标准不同，按建筑面积收取

　　3、印花税、土地增值税：免征

　　开发商承担增值税，购房者不用交

　　四、不属于税收，但交易必产生的费用

　　不动产转移登记费：住宅80元/件;共有权证每本加收10元

　　中介费：协商，一般1%~2%

　　贷款评估费：仅贷款买房需要，评估公司收取

　　资金监管费：多数城市免费

　　五、一句话速记

　　满五唯一二手房：只有买方契税

　　满二但不唯一：免增值税，个税+契税

　　不满2年：增值税+附加+个税+契税，税费最重

　　六、补充：非住宅(商铺、公寓、写字楼，不适用住宅优惠)

　　非住宅买卖没有满二、满五唯一优惠，税费高：契税3%、增值税差额5%、个税差额20%、土地增值税、印花税双方各0.05%。