前期物业(无业委会)执行政府指导价;成立业委会后是市场调节价，按合同执行。
1、市场监督管理局(12315)【管价格违法、乱收费】
受理：
前期物业超出政府指导价上限收费
巧立名目收费：装修管理费、强制收费、重复收费
公摊水电违规加价、不公示收支
不做明码标价、价格欺诈
方式：拨打12315，微信小程序12315平台，提交票据、截图证据。
2、区住建局物业科(行业主管)【管质价不符、私自涨价、不公示】
受理：
物业没有经过业主大会表决，单方面私自涨价
收费高，但服务严重不达标(质价不符)
物业费、公共收益(广告、车位租金)拒不公示
物业停水停电、锁门禁逼迫交物业费
湖里区住建局物业科：0592‑5722244;可现场或书面提交证据，可出具整改通知书，该文书打官司可以作为证据。
3、属地街道/社区(优先调解)
受理：物业收费纠纷调解，组织业主和物业协商;调解笔录可作为证据。
4、12345政务热线(万能入口，留存工单编号)
分不清归哪个部门直接打12345，系统派单给住建局、市场监管局，全程督办，务必记好工单编号方便跟进回访。
5、有业委会小区
由业委会核查物业服务合同，和物业协商调价;拒不整改的，启动业主大会表决，调价或者更换物业。
两种情形区分(很关键)
价格违法(超标、乱加项目)→市场监管局12315，可以要求责令退费、处罚。
价格没超标，但服务很差，收费与服务不匹配→住建局+街道调解，属于合同履约问题，行政机关只能责令整改、调解，不能直接强制降费。调解不成，需要诉讼/应诉时提交证据请求法院酌情扣减物业费。
投诉必备证据
物业服务合同(看备案价格、约定服务标准)
缴费票据、收费公示照片
服务问题带时间水印照片视频、报修记录、沟通聊天记录
提醒：不要直接拒交物业费维权，容易被起诉;先投诉+固定证据。
一、各部门分工(全国统一)
1.住建局(房管局)物业科【最核心，管服务履约】
受理：服务缩水、保洁绿化差、公共设施长期不修、不按物业服务合同履职、公共收益不公示、未经业主大会私自涨价、用停水停电逼缴物业费。
权限：约谈物业、下达限期整改通知书、记入物业行业信用档案;整改文书打官司是重要证据;组织双方调解;不能强制降费。
方式：拨打当地住建局物业科电话;官网网上投诉;通过12345转派。
2.街道办事处/乡镇人民政府(属地)
受理：物业纠纷行政调解，召集业主、物业面对面协商;指导成立业委会、物管会。
有业委会小区，优先业委会出面：核查合同，要求整改;拒不整改，召开业主大会表决调价、更换物业公司。
3.12345政务热线(万能入口)
分不清管辖直接拨打，工单派到住建、街道，全程督办，务必保存工单编号，方便跟进回访。仅转办督办，没有执法权。
4.市场监督管理局12315【只管价格违法】
只处理：超出政府指导价收费、巧立名目乱收费、重复收费、价格欺诈、公摊水电加价牟利。
注意：收费标准本身合规，只是服务差，不属于市监局管辖，找住建+街道。
二、完整操作步骤(全国通用流程)
1、先固定全套证据(没有证据投诉效果很差)
①物业服务合同(重点摘抄合同约定的服务等级、保洁频次、设施维护标准)
②带时间水印照片、视频：楼道脏乱、绿化枯死、路灯/监控损坏、垃圾堆积、消防设施失效，需要多次记录，不要只拍一次。
③报修记录：物业前台登记、微信聊天、通话录音，证明多次反映，物业拒不处理。
④缴费票据、收费公示照片。
⑤书面催告物业整改记录(微信、EMS邮寄，留存送达凭证)。
2、先和物业书面沟通，提出整改诉求，留存记录。
3、向街道、住建局提交证据材料，要求责令物业对照合同整改，组织调解协商物业费减免。
4、调解失败，分两种情况：
物业起诉你交物业费：应诉，提交整改通知书、全套证据，请求法院酌情扣减部分物业费、免除违约金;司法实践一般不会全额免除物业费。
业主主动起诉物业公司，诉请承担服务不达标的违约责任。
三、可直接复制的投诉话术(12345/住建局书面投诉)
本人为XX市XX小区XX栋业主，物业公司：XXX。物业费XX元/㎡・月。依据物业服务合同约定，物业应当提供XX标准物业服务，但实际长期存在：①楼道保洁不及时;②多处公共设施损坏长期不维修;③绿化养护缺失;④公共收益未公示。收费标准与实际服务质量严重不匹配。请求主管部门核查，责令物业限期整改，组织业主与物业调解协商物业费问题。附上证据(照片、报修记录、物业服务合同节选)。
四、关键提醒
整改通知书、12345工单回执一定要保存，这是法院认可的关键证据。
一般服务瑕疵(偶尔脏、偶尔坏)，行政部门只能督促整改，法院也不会支持全部拒交物业费。只有长期、大面积、根本性不履行合同义务，才会支持较大比例酌减。
区分问题：
| 问题情形 | 找哪个部门 |
|---|---|
| 价格超标、乱立收费项目、加价收费 | 市场监管局12315 |
| 收费标准合规，但服务差、质价不符、私自涨价、不公示账目 | 住建局物业科 |
| 双方矛盾调解协商 | 街道办、社区居委会 |
| 不知道归谁，需要督办跟进 | 12345 |
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