无效(最高法租赁解释第 2 条)。未取得建设工程规划许可证的房屋,租赁合同自始无效;
已实际入住:仍需支付房屋占有使用费(参照租金标准);
房东无权主张违约金,不能无故克扣押金;
一审开庭前补办规划手续,可认定合同有效。