2026年宅基地确权最新规定

　　一句话总纲：确权是房地一体登记，发不动产权证;坚持一户一宅，尊重历史、分类处理老问题;证书只登记使用权+房屋所有权，宅基地本身归村集体所有。

　　一、基础原则

　　房地一体：房子和宅基地一起登记，只发一本不动产权证;以前老宅基地证继续有效，“不变不换”，你想换新证才换。

　　一户一宅是底线，但历史形成的特殊情形单独处理

　　确权≠可以随便买卖宅基地：宅基地不能卖给外村人、城镇居民;房屋可以在本村集体内部流转

　　抢建、抢盖(确权公告后新增房屋)不予确权

　　二、高频疑难情形怎么确权(217号新规重点)

　　1、一户多宅

　　合法取得的多处宅基地，总面积没有超过当地限额：可以合并作为一处宅基地确权登记。

　　总面积超标：农户在标准内选一处/多处登记，不能把一宗宅基地拆开分割登记

　　符合分户条件、只是没分户：按当地规定分户之后再确权;分户要和户籍衔接，不能互相设前置条件

　　易地搬迁建新宅、没有退出老房(建新不还旧)：必须退出旧宅基地，才能给新宅确权，旧证注销

　　继承农房形成的一户多宅：可以确权，证书附记栏备注：继承所得;房子灭失之后，宅基地由村集体收回，不能翻建(各地口径略有差异)。

　　2、城镇居民(城市户口)继承农村老宅

　　可以确权登记!仅限继承房屋，不能重新审批建房;证书备注继承人不是本集体经济组织成员;房屋倒塌灭失后，宅基地收回，不能重建。

　　城市户口直接去村里买地建房、买宅基地，一律不给确权。

　　3、没有审批手续、老房子无批文(历史遗留)

　　符合一户一宅、符合规划、不是占用永久基本农田：经村集体确认、村内公示15个工作日无异议，乡镇审核后，可以确权登记，不用补老审批手续。

　　4、面积超标(超占)

　　按建房时间分段处理：

　　1982年前建成，之后没有扩建：按实际面积确权

　　1982–1987年：按当时政策处理

　　1987年之后超占：标准以内正常确权;超出部分在证书上备注，不登记使用权，以后翻建、改扩建时必须退回超标部分

　　三、不予确权登记的情形(红线)

　　占用永久基本农田、生态红线

　　城镇居民购买宅基地、农房

　　社会资本下乡圈地建别墅、会馆、小产权房

　　违法占地、违建，不符合规划

　　权属有争议、纠纷没有解决清楚

　　已经征收、拆迁冻结范围内的房屋

　　四、申请确权一般材料

　　户主身份证、户口本

　　权属来源证明：老宅基地证、分房协议、继承材料、村集体证明

　　权籍调查表、宗地图(测绘一般由乡镇统一组织)

　　公示材料(村里公示照片)

　　继承、分家析产的额外提供继承公证书/分家协议

　　办理地点：乡镇自然资源所、不动产登记中心，很多地方村里统一集中办理。

　　五、证书作用和限制

　　用处：权属证明、拆迁征地补偿依据、办理抵押(部分地区试点农房抵押)、继承过户

　　限制：

　　宅基地所有权是村集体，你只有使用权

　　不能卖给外村人、城里人

　　继承得来的房屋，多数地方不允许大规模翻建，只能修缮

　　六、和你前面关心的【城市户口迁回农村】联动提醒

　　户口迁回村里≠自动可以确权宅基地，也不等于自动分到宅基地：

　　只有房屋是你合法继承、或者早年审批给你的，才可以确权;

　　单纯户口回迁，没有房屋，不能新批宅基地。

　　七、对确权结果不服怎么办?

　　公示期内提出异议;登记发证之后有异议，可以申请更正登记、异议登记，或者走行政复议、行政诉讼。

　　宅基地确权流程及步骤

　　两种模式：①村里统一集中批量办理(最常见);②个人自行到乡镇自然资源所/不动产窗口申请。发的是宅基地使用权+房屋所有权不动产权证。

　　步骤1：准备材料、提交申请

　　申请人：户主(一般一户申请一次)基础材料：

　　不动产登记申请书(窗口领取)

　　户主户口本、身份证

　　权属来源：老宅基地证、建房审批单;没有老证的，由村委会出具权属证明、建房时间证明

　　继承、分家析产的，额外提供继承材料、分家协议

　　提交地点：村委会初审，再上报乡镇自然资源所;或直接去乡镇不动产受理窗口。

　　步骤2：权属调查、测绘、四邻指界

　　测绘单位上门实地勘测：丈量宅基地、房屋面积、四至边界，绘制宗地图、房屋平面图。

　　户主、相邻宅基地权利人要到场指界、签字确认边界，避免后期邻里边界纠纷;拒不配合指界、边界有争议，暂缓确权。

　　步骤3：村委会初审、乡镇审核

　　村委会核查：是不是一户一宅、是否占用永久基本农田、是否抢建;村集体确认后上报乡镇，乡镇复核权属、建房时间、规划情况。历史遗留无批文房屋，按当地政策由村集体确认+公示后上报。

　　步骤4：公示(关键环节)

　　审核通过后，在村委会公告栏公示，一般15个工作日(部分地方30天);公示内容：权利人、坐落、面积、四至。有异议：在公示期提出，工作人员复核;异议不解决，暂缓发证。

　　步骤5：不动产机构终审

　　自然资源/不动产登记中心复审材料、权籍成果，符合条件进入登簿;不符合一次性告知补正。

　　步骤6：登簿、发证

　　载入不动产登记簿，制作不动产权证，通知户主领取;

　　老证：不变不换，自愿换证;

　　继承所得农房：证书备注“继承取得，非本集体经济组织成员”。

　　步骤7：领证之后

　　拿到证书妥善保管;后续转让(仅限本村内部)、抵押、征地补偿都以这本证为准。

　　不予确权、暂缓登记常见情形

　　权属争议没解决

　　占用永久基本农田、生态红线

　　预公告后抢栽抢建

　　城镇居民购买的宅基地房屋

　　建新不拆旧，没有退出老宅基地

　　对确权结果不服怎么办?

　　公示期内提异议;

　　发证后：申请更正登记、异议登记;

　　仍无法解决，走行政复议、行政诉讼。