楼上漏水，谁来赔钱?维权流程详解

　　先分清：谁赔钱

　　1、楼上业主(最常见)：楼上自家防水层、室内水管、装修破坏、忘关水——楼上业主赔;房子出租的，房东(业主)是第一责任人，租客有过错房东赔完可以再找租客追偿。《民法典》1165、288、296条

　　2、物业赔：公共主排水管、外墙、公共管道老化，物业未尽维护检修义务

　　3、开发商赔：新房还在质保期，属于房屋本身质量、防水施工缺陷(防水质保一般5年)

　　分不清原因?起诉时可以把楼上+物业一起列为被告，由法院查清楚是谁的责任。

　　一步一步维权流程(按顺序)

　　第1步：立刻止损+固定证据(重中之重!)

　　转移电器、家具，擦干积水，不要放任泡水扩大损失，扩大部分法院可能不赔

　　拍照、录像，打开时间水印：拍漏水点、滴水过程、墙面/地板/家具受损全貌、特写

　　立刻通知物业上门登记、查看，让物业出具书面情况说明(盖章最好)，记录漏水时间、现场情况、协调记录

　　保存：和楼上、物业的微信聊天、录音、报修记录、维修报价、票据、家具购买凭证

　　不要自己直接去楼上砸砖排查，最好物业在场一起确认漏水点

　　第2步：和楼上协商

　　把证据发给对方，两个诉求：①尽快修好漏水源头;②赔偿你的维修、财物损失、租房过渡费等，约定期限，文字留痕。

　　第3步：协商失败→找第三方调解(免费)

　　物业居中调解

　　社区居委会、街道人民调解委员会

　　拨打12345投诉，转属地住建、社区介入调解成功可以签调解协议，还能去法院做司法确认，对方不履行直接申请强制执行

　　第4步：调解无效→起诉(相邻权/财产损害赔偿纠纷)

　　管辖：房子所在地基层法院(厦门湖里就是湖里法院)，微信【人民法院在线服务】小程序线上立案

　　诉讼请求一般写：

　　1.判令被告立即修复漏水部位、停止侵害;

　　2.判令赔偿房屋修复费、财物损失、租房损失、鉴定费;

　　3.诉讼费由对方承担。

　　关键：对方不认是他家漏的→向法院申请司法鉴定(鉴定漏水原因+修复费用)，鉴定费先由你垫付，最后一般由败诉方承担。

　　第5步：胜诉后对方不履行

　　判决生效后，自己先行维修，保留票据，申请强制执行。

　　高频踩坑提醒

　　不能直接拒交物业费：漏水是邻里侵权，和物业服务费是两码事，拒交物业费物业可以起诉你

　　不要私自上门吵架、堵门，容易变成你违法

　　损失尽量要有报价单、发票，只靠口头说很贵很难被支持

　　鉴定有成本，如果损失不大，可以优先协商，谨慎直接鉴定

　　可主张的赔偿项目

　　天花板墙面地板维修费、泡水家具家电损失、除霉保洁费、漏水期间临时租房租金、鉴定费。

　　楼上漏水到楼下找什么部门解决?

　　优先顺序(从快到慢)

　　1、物业公司(最先找)上门查勘、登记漏水情况、拍照留证、帮忙联系楼上、居中协调;公共管道漏水，物业本身有维修责任。物业只有协调、维保义务，没有强制楼上赔钱的权力。

　　2、社区居委会/街道人民调解委员会(免费调解)楼上拒不配合、物业协调不动，找社区调解员出面调解，出具调解协议，调解成功可以去法院做司法确认，对方不履行可以直接申请强制执行。

　　3、12345政务热线打12345，会派单给社区、住建、物业主管部门跟进督办，有工单记录，压力更大。

　　4、住建局(住建部门)房子还在质保期，怀疑是房屋施工质量问题，投诉住建，督促开发商维修、承担损失。

　　5、12348公共法律服务热线免费法律咨询，指导取证、写材料。

　　6、房屋所在地基层法院(最终途径)调解全部无效，起诉(相邻权、财产损害赔偿);微信“人民法院在线服务”小程序线上立案。楼上、物业、开发商分不清责任，可以一并列为被告，由法院委托鉴定查漏水原因。

　　一句话提醒

　　邻里漏水属于民事侵权纠纷，派出所一般不直接管赔钱，只能帮忙到场劝一下，不能强制对方赔偿。

　　快速路线参考

　　楼上愿意沟通：物业到场取证+协商楼上不理、推诿：社区调解→打12345督办质保期、房子质量问题：找住建督促开发商全都谈不拢：直接起诉。

　　楼上漏水物业不管怎么办?

　　楼上家里内部防水层、自家水管漏水：物业没有权力强制楼上维修、强制赔钱，物业的义务是：上门查看、登记、帮忙联系楼上、留存记录、居中协调;如果是公共主排水管、管道井公共管道漏水，这属于物业法定养护范围，物业必须修、不修就是物业失职，要承担赔偿责任。

　　重要提醒：不能直接拒交物业费，漏水侵权和物业费是两件事，拒交物业费物业可以起诉你。

　　第一步：书面要求物业履职，留证据(最关键)

　　不要只口头说，微信文字发物业管家/物业前台，内容要点：

　　本人XX房，X月X日发现楼上XX房漏水渗到我家，多次报修。请物业3日内上门勘查、拍照登记、联系楼上业主督促维修、出具书面情况记录，履行协调、协助取证义务;若属于公共管道漏水，请立即安排维修。逾期不处理，我将向住建、12345投诉并一并起诉。保存：聊天记录、报修记录、录音、漏水带时间水印照片视频。要求物业出具报修登记单、现场记录，哪怕不盖章，工作人员签字也行，这个是证明物业不作为的证据。

　　第二步：投诉渠道(按顺序)

　　1、12345政务热线(优先)明确两点：①楼上漏水拒不维修;②物业接到报修后不作为、不配合取证、不履行协调义务，要求街道、住建督办，会生成工单可跟踪。

　　2、街道办、社区居委会、人民调解委员会申请调解，把楼上+物业一起叫来;调解协议可以做司法确认。

　　3、住建局(物业主管部门)投诉物业未尽物业服务职责，监管物业;如果房子还在质保期，同步督促开发商处理质量问题。

　　4、12348免费法律咨询，指导材料。

　　第三步：起诉(最终方案)

　　起诉的时候，楼上业主是第一被告，物业列为共同被告，由法院划分责任：

　　漏水是楼上自家原因：主要判楼上赔;物业如果完全不配合、不取证、放任损失扩大，法院可以判物业承担部分责任;

　　公共管道漏水：直接判物业维修+赔偿损失。

　　立案：微信【人民法院在线服务】小程序，湖里区法院线上立案。诉求一般写：

　　判令楼上停止侵害、修复漏水点;

　　判令赔偿房屋修复、财物、租房等损失;

　　判令物业履行协助、维保义务(公共管道漏水则要求物业赔偿);

　　诉讼费、鉴定费由对方承担。

　　高频坑

　　1、物业一句“我们管不了楼上”不等于完全免责，协调、登记、协助取证是物业的合同和法定义务，完全甩手不管属于履职不到位;

　　2、漏水原因说不清，开庭后可以申请司法鉴定(鉴定漏水原因、修复费用);

　　3、不要去堵楼上水管、上门争吵，容易变成你违法。

　　极简路线总结

　　书面发物业，要求履职留证→12345投诉督办→社区调解→起诉(楼上+物业一起告)